ポイントは３つ！
数多くの中古マンションを売ってきて分かったことがあります。
売りやすいマンションには条件があるのです。
１．立地
２．規模
３．分譲会社
結論はシンプルです。
あくまで「資産価値」を重視すれば、ということになります。
『駅から離れても閑静な場所に住みたい』
『小規模なマンションで落ち着いて暮らしたい』
『大手分譲は値段が高いんじゃない！？』
価値観はそれぞれです。
でも「値上がりする」マンションの条件は相対的にこの３つです。
１．立地
これは皆さんイメージが付きやすいと思います。
利便性の高い立地は、「売りやすい」し「貸しやすい」。
【立地】に値段が付いているので、値段が下がりづらいし、
マーケット上昇期には大きく値上がりします。
駅から遠いけど、大規模で街のようになっているマンションもよく見かけます。
築浅の頃は良いのですが、築２０年、３０年経過していくと、高齢化、過疎化が進みます。
値段が高い時期に買ってしまうと、いざ売ろうとしたときにローンの残債を割れてしまうことも。。
駅から遠いと「貸しづらい」という点もデメリットです。
負の資産になるリスクが大きい。
駅近であれば賃貸が直ぐに付きます。
いざというときに収益を生む、ということはある意味で安心です。
マイナスになりづらいですからね。
最近は「３分以内」という人もいますが、
ポテンシャルの高い駅であれば「５分以内」で十分です。
あまり知名度の無い駅、不便な駅であれば、５分だと弱い。
駅前が良いと思います。
２．規模
理由は１つ。
スケールメリットです。
マンションには「管理費」「修繕積立金」があります。
例えば２０世帯のマンションの居住者でマンション一棟の維持管理をしようとすると、
当然１世帯あたりの負担が大きくなります。
見ていただくと分かりますが、小規模なマンションは管理費・修繕積立金が高く、
管理も「巡回管理（管理人がいない）」だったりします。
よく調べると、大規模修繕費用を借り入れ等でまかなっていたりします。
反対に大規模なマンションは世帯が多い分、潤沢な資金が集まります。
だから共用部が充実していたり、管理費・修繕積立金が安かったりするのです。
これは、長期的に見ればみるほど、大きなことです。
月１万円の差でも１年で１２万、１０年で１２０万円になります。
これって、売るときもネックになります。
「１万円の差」は、３５年ローンの支払い額で考えると、
「４００万円多く借りても支払いはほぼ一緒」
になります。
しかも、小規模なマンションだと修繕積立金がなかなか貯まらないので、思うように修繕ができない。
特に、最近のような資源高の時は大変です。
結果、マンションの価値は下がります。
目安は１００戸以上が良いと思います。
５０戸未満は要注意です。
マンションの資産状況や修繕状況をよく確認した方が良いです。
３．分譲会社
大手分譲の方が値が上がることが多いです。
特に、
「パークホームズ」＜三井不動産＞
「PROUD（プラウド）」＜野村不動産＞
「Brillia（ブリリア）」＜東京建物＞
は売りやすいです。
どれも高級感があります。
全部では無いですが、仕様も良いですし、
エントランスも重厚感があります。
また、ブランド戦略が上手くいってると思います。
だから、リセールに強い。
逆に、安普請なマンション。賃貸と同じような仕様。
もしくは、「デザイナーズマンション」のようなコンセプトでそれっぽく売っているものもよく見かけます。（大体規模も小さい）
これだと立地が良くてもなかなか売れなかったりします。
また、大手だと建物にそれなりにお金をかけるので、
あまり小ぶりだと事業として合わないんですね。
だから、小規模なものは結構少ない。
まとめ
今回はあくまで資産価値に着目し、
リセールのし易さを考えてお話しました。
でも、上記がすべてではありません。
例えばタワーマンションはこの条件に合致しますし、
実際にリセールもし易いですが、将来はどうなるか分かりません。
デメリットもそれなりにあるのです。
（別のブログで書きますね。）
（参考）タワーマンションのコワい話｜ためになる不動産屋さんブログ
特に、自分の住まいとしてお考えの方は、
ご自身のニーズを優先された方が良いと思います。
静かな環境を好む人が、リセールが良いからって駅前のタワーマンションを買っては本末転倒です。
駅から遠くても、他の２つの条件（規模、分譲会社）を満たすとか、
大型ショッピングモールが近い等の特徴があるとか、
そういった視点で探してみると良いと思います。
（でも、上記の３つのポイントからすべて外れているのは本当に止めた方が良いです。）
少しでも参考にしていただけたら嬉しいです。
これからもいろいろな視点で皆さんのお役に立つ情報を発信したいと思います。
ではまた。
