中古マンション購入時の不動産会社の選び方

中古マンション探しに大事なこと

あなたが中古マンションを探すとき、SUUMOやHOMESなどのポータルサイトから物件を検索し、何となく自分が気に入った物件に問い合わせていませんか？

『気に入った物件さえ買えれば、不動産会社がどこであろうと問題ナシ！』と思われている方も多いかもしれません。

確かに、普通は不動産会社ではなく、物件をまず探して問い合わせますよね。
しかし、不動産は大きな買い物です。

『目の前に大きなマンションが建つなんて
　聞いてない』
『段取りが悪く、何度も役所に行かされた』
『融資手数料？という名目で１０万円払わされた』など
そういったトラブルを上げると枚挙にいとまがありません。

『でも、物件ごとに不動産会社が付いてるから担当者は運次第でしょ？』
そんなことはありません。

ほとんどの物件はどの会社のどの担当者でも紹介ができます。
したがって、まず最初に良い担当者を探すことが重要です！！

それでは、どんな担当者が良いでしょうか。

レインズ（REINS）について

中古マンションの場合、ほとんどの物件は「レインズ（REINS）」という不動産会社だけが見れるデータベースに登録がされています。

そして、皆さんが見ているポータルサイトに掲載されている物件は、ほぼ全てがレインズに登録されているのです。
レインズに掲載されている物件は、どの会社でも取り扱うことができます。

ポータルサイトに掲載されている物件の問い合わせ先となっている不動産会社は、
以下のどちらかです。

不動産屋が物件を探すときは、ほとんどがこのレインズを見て探します。
良い物件があった場合、担当者は物元に問い合わせて内見をセッティングします。
成約した場合、
　「物件を探した担当者は買主から」
　「物元は売主から」
それぞれ仲介手数料を売り上げるわけです。

こんな仕組みになっています。
なので、誰に頼んでも出てくる物件は変わらないです。

どんな担当者が良い？？

＜大手が良い理由＞
・相対的に、社員教育が行き届いている。
・経験不足の担当者でも、会社や上司の
　フォローがある。
・購入時の特典サービスがあったりする。
・中小企業を通すよりも、
　住宅ローンの金利が低い。
・トラブルの際に、損害を請求し易い。

＜若めの担当者が良い理由＞
・若い担当者の方が、フットワークが軽く、
　情熱やハングリーさがある。
・中古マンション取引の場合はトラブルが
　比較的少なく、そこまで深い知識が要求
　されない。
・ベテランでマンションの案内をメインで
　行う担当者は、うだつが上がってない人
　が多い。住宅ローンや細かいことも苦手。

＜新入社員は避けましょう。＞
・経験が浅く、段取りが悪いとトラブルに
　なる場合がある。
・売主、買主、銀行、リフォーム会社、管
　理会社等、調整する場面が多い。
・大手であればOJTは進んでいますが、
　それでも１～２年では様々なことが覚え
　きれません。
　（私自身、ヒヤッとすることも多かった）

相性もあるので、大手数社に問い合わせたり、店に直接行ったりして、
２～３人実際に会って、比較してみると良いかもしれませんね。

人気物件は囲い込まれる！？

少し話の視点を変えます。
『問い合わせが殺到するような人気物件』の場合、上述したことは当てはまりません。

なぜなら、物元（売主から直接依頼を受けて窓口となっている会社）が、
『自社のお客様を優先に成約にもっていこうとする』からです。

物元は、自社のお客様で成約すれば、売主からも買主からも仲介手数料がもらえます。
これを、「両手取引」と言います。
仲介手数料は「成約価格×３％＋６万円＋消費税」ですから、結構な額です。
１度の取引で２倍稼げる訳ですから、必然的に両手取引を狙う訳です。

例えば、１０件の内見希望があり、３件申込みが入ったとします。
そのうち１人は物元の自社客、他２名は他社客（客付といいます）とします。
さて、物元の不動産業者はどう考えるでしょうか。

もちろん、自社のお客様１本で決めに行きます。

早い者勝ちにもなりませんし、抽選なんか行いません。
（酷いときには、内覧さえさせてもらえません。。）

したがって、物件を押さえたければ、物元に直接問い合わせなければ買えません。
ここは、判断が難しいところです。

まとめ

良い担当者にお願いできればそれに越したことはありません。
でも、それで欲しい物件が買えなくなったら元も子もありません。

私も営業していたときに、申込が殺到するような物件は自分を通すと
買えないということが分かっているので、
『私を通さずに直接物元に問い合わせてください』とお客様に言ったことが何度かあります。
上司には文句を言われましたが、悪いですものね。

物件も担当者もご縁です。
少しでも参考にしてもらえると嬉しいです。
どうぞ良いご縁がありますように！

ではまた。