路線価から相場を判断するには？

一物五価

不動産には様々な価格があります。
一般的に下記に分類され、「一物五価」と言われます。

①実勢価格
実際の取引価格。

②公示価格
毎年国土交通省が発表する、土地売買の目安となる価格。
１月１日時点。３月頃に公表される。

③基準値価格
毎年都道府県が発表する、土地売買の目安となる価格。
７月１日時点。９月頃に公表される。

④路線価
国税庁が発表する、相続税や贈与税の基準となる価格。

⑤固定資産税評価額
市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格

それぞれの関係は以下の通りとなります。
（①は後述します。）

したがって、『路線価×１．２５＝公示価格、基準値価格水準』となります。
試しに、どこか任意の公示地または基準地の路線価との関係を比べてみてください。概ね上記のような関係がみてとれます。

（参考）
・国土交通省地価公示・都道府県地価調査
・路線価図

路線価と実勢価格の関係

２０２２年時点でこのようなイメージです。
なお、これは住宅地の標準的な土地に限ります。

公示価格水準とは、「路線価×１．２５」です。
例えば、評価したい２３区の土地の路線価が、１００万円／坪であった場合、

１００万円／坪×１．２５×１．２＝１５０万円／坪（実勢価格水準）

となります。

※１坪＝１㎡×３．３０５７８

もちろん、あくまで目安です。
土地形状や道路付、法令上の制限等により、土地価格は評価が異なります。
ですが、相場を把握するためには十分です。

上記の場合、路線価が１００万円／坪であることさえ分かれば、近隣で概ね１５０～１６０万円／坪で取引されているエリアだ、と想像がつくわけです。

路線価から固定資産税を概算

固定資産税評価額は公示価格水準の７０％です。
公示価格水準は「路線価×１．２５」ですから、路線価が分かれば固定資産税評価額も目安がつきます。

なお、固定資産税は住宅用地の場合に軽減があります。
固定資産税の２００㎡以下の部分の課税標準は１／６、都市計画税は１／３となります。

では、１００㎡（３０．２５坪）の住宅用地、路線価が１００万円／坪の固定資産税はいくらでしょうか。

となります。

まとめ

路線価が分かれば相場の目安がつき、固定資産税の目安もつきます。
また、固定資産税評価額が分かれば、登記費用（登録免許税）や不動産取得税も算出できます。

つまり、慣れてくれば、路線価さえ分かれば大体の価格や経費が算出できてしまうのです。

なお、建物の固定資産税評価額は、法務局の出している「新築建物課税標準価格認定基準表」というものを参照すれば、目安の価格が分かります。

（参考）
⇒　・東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表（令和３年度）
・経年減価補正率表

大体の目安が付く、というのは仕事をする上で超重要です。
慣れていないエリアの不動産を扱う際に、
『レインズを見ないと相場が分からない』『評価証明書、公課証明書を取らないと固定資産税額が分からない』『司法書士に見積りを取らないと登記費用が分からない』、
こういった方は多いと思います。

しかし、実は路線価さえ分かれば概略がつかめます。
覚える数字もわずかです。
そして、ここを理解しておくと応用が利くようになります。

少しでも参考にしていただけると嬉しいです。
ではまた。