マイホームを探していると、「仲介手数料０」という不動産屋さんを見かけることがあると思います。
新築マンションは、一般的に仲介手数料は不要です。それ以外のもの（中古マンション、新築戸建、中古戸建等）は基本的に仲介手数料が必要です。
仲介手数料とは、不動産仲介業者に支払うフィーであり、「成約価格×３％＋６万円＋消費税」が上限として定められています。上限となっていますが、この料率でやっている業者がほとんどです。
そんな中、「仲介手数料０」とはどういうことでしょうか？
本当にその業者を通して購入しても大丈夫なのでしょうか？
それでは、解説していきます。
なぜ仲介手数料０なのか
仲介手数料０は、あくまで企業努力の一環です。
ここで、『０だとビジネスとして成り立たないのでは？』という疑問が湧いてくると思います。
しかし、その不動産仲介業者は、売主からしっかりと仲介手数料をもらっています。
不動産仲介会社は、売主および買主の双方から仲介手数料を受領できます。これを「両手取引」と言います。
※売主と買主で、別々の不動産仲介会社が担当することもあります。これを「片手取引」と言います。
例えば、３，０００万円の物件の場合の仲介手数料は、約１０５万円（税込）です。
両手だと２１０万円になるわけですが、買主の仲介手数料を０にしたとしても、１０５万円のフィーは受け取れるのです。
中小企業にとっては、これで十分な売上が立つわけです。大手企業ではそうはいかないと思いますが。。
『でも、中小の不動産仲介会社に任せて大丈夫なの？』
そんな心配が生じると思います。
結論は、物件の種別や、買主の求めるもの、によって異なります。
中小の不動産仲介業者で大丈夫？
まず、「仲介手数料０」となっている物件は、多くが「新築戸建」「中古リノベマンション」だと思います。
この二つの物件の種別であれば、トラブルが起こる可能性は極めて少なくなります。
なぜなら、売主が宅建業者であることがほとんどであり、宅建業法という法律により、買い手である消費者は保護されるからです。
特に新築戸建については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、建物の主要構造部と雨漏りについて、１０年間の保証があります。更に、住宅瑕疵担保履行法により、売主には瑕疵保険の加入が義務付けられています。簡単にいうと、売主が倒産しても、１０年間の保証は、保険によりカバーされている、ということになります。
しかも、新築戸建は宅建業者である売主が物件を仕入れ、その後確定測量も行いますので、境界のトラブルもありません。配管も古ければやり替えますので、配管の故障も考えにくい。建物自体は新築で、上記のような法規制の中で、行政や自社でのチェック体制も厳しくなっていますから、基本的に不具合がありません。もしあったとしても、瑕疵保険でカバーされます。
ということは、仲介業者の仕事など、ほとんど無いのです。
注意深く調査しなければ見つからない欠陥、経験値が高くないと想定できないトラブル、といった類のものが、発生する可能性が極めて低いのです。
中古マンションのリノベ物件についても、同様に大きなトラブルは想定しづらいです。なぜなら、マンションの専有部分で生じる不具合など、戸建と比較して、相対的に安価で済むケースがほとんどです。また、売主が宅建業者であれば、引渡しから２年間、欠陥があった場合の修補が義務付けられています。
※主要構造部の不具合や雨漏りは、殆どが共用部分が対象であるため、管理組合で対応していくことになります。
つまり、「新築戸建」や「中古リノベマンション」であれば、そもそも大きなトラブルや欠陥が想定しづらいのです。そのため、わざわざ高い手数料を支払って、大手に依頼するメリットが少ない、と言えるでしょう。
最後に
いくら物件の特性上、トラブルや欠陥の発生可能性が低いといっても、不動産は大きな買い物です。
仕事のできないポンコツ営業マンが担当者だと、折衝の場面や、手続きのスムーズさ、段取り、税務知識、建物の知識、法律の知識等、足りないこともあるでしょう。
ただ、大手不動産会社に依頼したとしても、これが解消される訳ではありません。
大手不動産会社であっても、知識が不足している担当者は意外と多いですし、仕事のできない担当者も相当数いるのが実態です。
であるならば、新築戸建や中古リノベマンションは、「仲介手数料０」の中小の業者に依頼した方が、コスパが良いと言えそうです。もちろん、その中小の業者のレベルにもよりますので、そこのチェックは必要です。
また、売主が直で販売をしているようなケースもあります。
この場合も、仲介会社が入らないため、仲介手数料は不要です。
ただ、直で購入した場合、何か手違いやトラブルがあって揉めた場合、「プロ VS 消費者」となりますので、緩衝材として、仲介会社がいた方が良いこともあるでしょう。
売主と直で取引をする場合は、慎重に。売主の企業規模や評判なども十分にチェックして進めましょうね。
とはいえ、売主と直の取引や、よくわからない地元の不動産仲介会社に依頼するのを不安に感じる方も多いでしょう。
やはり、信頼できる不動産のプロを見つけ、普段から付き合っておくことは重要です。
以上、参考になれば嬉しいです。
ではまた。
